대항력이 있는 임차인 물건에 경우 여러가기 가능성을 열어두고 분석을 진행하는 것이 좋습니다. 대항력이 있다는 것은 선순위 권리가 있고 잘 못하면 낙찰자가 그 권리를 인수하여 부담할 수도 있기 때문입니다. 가장 좋은 것은 배당요구까지 하여 배당으로 전액 보증금을 지급받고 나가는 것이 제일 편한 방법입니다.
대항력 정의
이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력 이라고 한다.
이렇게 정의하고 있습니다.
그냥 읽어만 봐도 매우 중요하고 필수적인 권리라는 것을 알 수 있습니다.
대항력 요건
대항력은 전입신고와 점유를 통해서 가질 수 있습니다.
임차인에게는 대항력은 무엇보다도 중요합니다.
경매에 들어갈 경우 자신의 보증금을 지켜줄 수 있는 최고의 방법 중 하나 입니다.
선순위
전입신고와 점유를 통해서 대항력의 요건을 충족하였어도 선순위 권리자가 아니라면 대항력이 없습니다.
다시 말하면 내 앞에 가압류,근저당가 같은 권리들이 설정이 되어 있다면 경매 진행 시 후순위 권리자는 대항할 수 있는 힘이 없기 때문에 보증금을 잃고 쫓겨나게 됩니다.
자신이 점유와 전입신고만 했다고해서 무조건 지켜지는 권리가 아니라는 것을 꼭 확인하셨으면 합니다.
배당요구 와 우선변제권
대항력을 가진 선순위 임차인은 확정일까지 받았다면 우선변제권을 통하여 배당을 신청할 수 있습니다.
하지만 확정일자를받지 않은 경우에는 우선변제권이 없어 배당을 요구할 수 없습니다.
그렇다면 대항력이 있는 선순위 임차인인데 보증금을 잃게 되나요?
그렇지 않습니다. 배당을 요구하지 않더라도 낙차자 인수를 통해서 보증금을 지킬 수 있습니다.
반대로 낙찰자는 대항력이 있지만 배당요구를 안했다면 내가 인수해야할 금액을 확인하고 들어가야 합니다.
아주 기초적이지만 많이 실수를 하는 부분이니 참고하셨으면 합니다.