대항력 없는 임차인 권리 분석

대항력이 없는 임차인은 낙찰 후 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없습니다. 그렇다고 낙심하실 필요는 없습니다. 우선변제권을 획득했다면 배당을 요구하여 보증금을 회수 할 가능성도 있기 때문입니다. 대항력이 없으면 없대로 최대한의 구제책을 마련하여 피해를 최소화하는 방법을 생각해야 합니다. 만약 낙찰자 입장이라면 임차인을 신경을 쓰지 않아도 되는 상황이니 권리분석 단계에서 편할 수 있습니다.

 

대항력 뜻

주택임대차 보호법에 제3조 1항에 기재되어 있습니다.

보증금을 반환을 요구할 수 있고 계약기간 동안 거주할 수 있고 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

임대인을 보호하기 위한 법 입니다.

대항력 없는 임차인

전입신고와 점유로 대항력이 생긴줄 알았지만 선순위 권리자가 있다면 대항력을 인정받지 못합니다.

나보다 우선해서 해당 물건지에 권리가 설정되어 있다면 나는 후순위 권리자로 전입신고와 점유가 있음에도 대항력이 없습니다.

• 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없습니다.
• 집에서 쫓겨나게 됩니다.

이렇듯 해당 대항력이 없으면 아주 곤란한 상황을 마주하게 됩니다.

우선변제권

아무것도 하지 못하고 쫓겨나야 하는 것인가?

그렇지 않습니다.

 

• 전입신고
• 점유
• 확정일자

3가지를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.

이 우선변제권을 가지고 배당을 요구하면 후순위이긴 하지만 순서에 따라서 배당을 받을 수 있습니다.

 

배당요구

후순위 상태에서 배당을 요구한다면 차례에 따라서 배당을 받을 수 있습니다.(배당금이 남지 않으면 받지 못합니다.)

만약 후순위 상태에서 배당까지 요구하지 않으면 배당을 받지 못합니다.

정리

후순위 권리자로 들어가는 것은 위험합니다. 다른 상황이 어떻게 바뀔지 모르기 떄문입니다.

어쩔 수 없이 후순위 권리자가 된다면 확정일까지 확보하여 우선변제권도 확보하시길 바랍니다.

낙찰자라면 후순위 권리자에 보증금을 책임질 일이 없습니다.

권리분석이 쉬워지는 상황입니다.

 

대항력 없는 임차인 우선변제권 배당요구